中金公司12月7日研报认为，当前稳定房地产市场信心、特别是促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期的金融政策（包括信贷支持、利率和首付比例下调等）之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房地产主体信用的改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭贷款占比较高的国有大行。
全文如下中金：银行房地产敞口分析
我们在2021年底的报告《关于银行涉房敞口的几个焦点问题》首次对房地产金融风险进行全面梳理，提示土地出让收入下滑对地方债务风险的影响，并在今年8月《再谈银行地产敞口》等报告中持续跟踪。本篇报告我们对房地产金融敞口近况进行更新：我们认为近期房企金融支持加码能够一定程度缓解优质房企流动性压力，但“正常经营”“市场化、法治化”的原则下贷款投放并非“无底线救助”，而是基于银行对风险的实质判断。我们认为当前促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期金融政策（包括信贷支持、利率和首付等）之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房企信用改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭占比较高的国有大行。
正文
金融对房企支持再加码。近期金融监管部门召开金融机构座谈会，对金融支持房地产政策再度强化，特别强调对于民营房企的支持；多家银行召开房企座谈会支持房地产企业合理融资需求。具体而言：
1）鼓励增加房地产贷款投放。金融机构座谈会提到“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，相比2022年4月金融座谈会“不盲目抽贷、断贷、压贷”的提法增加“不惜贷”，更强调鼓励新发放；提到“两个毫不动摇”“一视同仁”，更强调对于非国有制房企的支持。
2）关于贷款形式，座谈会提到“满足房地产企业合理融资需求”，相比2022年11月“金融十六条”中“满足房地产项目合理融资需求”“区分项目子公司风险与集团控股公司风险”更强调对于企业层面不仅限于项目的支持，年初监管出台《改善优质房企资产负债表计划行动方案》中提到将“研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求”，而此前规定房企的贷款只能通过开发贷发放，不能通过流动资金贷款发放。当前由于预售资金监管较为严格，房企流动性资金相对紧张，如果流动贷款约束适度放松有助于改善房企流动性，但由于流动资金一般缺乏明确对应项目，银行发放需要考虑主体信用状况。
3）对于具体支持对象，年初监管部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》提到“优质房企”概念，标准为“专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性”，而之后央行新闻发布会提到“关于优质房企的条件并没有具体名单，由金融机构自主把握”。
我们认为具体支持对象取决于银行自主风控、房企信用状况、项目质地、抵押品等，而座谈会提到的支持对象也是“正常经营的房地产企业”，对于已出险、非正常经营的房企银行支持可能仍相对谨慎。
金融支持房企成效几何？过去两年中政策从供给端（对公房地产支持）和需求端（降低房贷利率和首付比例，取消限购和“认房不认贷”等）出台一系列金融政策。目前银行开发贷增速已止跌企稳，但受拿地较少影响新发放仍然不强，银行对出险房企风险偏好谨慎；按揭负增长主要受到居民购房需求弱、早偿较高拖累；房企主体信用融资仍然较弱。具体而言：
1） 房企资金来源：截至10月末，我们估算房企开发投资资金来源中，销售回款占55%，金融机构贷款占12%，自筹资金（包括权益和债券融资等）占33%。我们估算2021年7月以来，房企资金来源（TTM流量）已从最高的21万亿元下滑8万亿元（降幅39%），其中销售回款、贷款、自筹资金分别下滑4.6万亿元（降幅39%）、1.0万亿元（降幅39%）、2.4万亿元（降幅36%），销售回款下降的缺口最为明显。考虑到房企资金来源仍主要依赖销售回款、贷款贡献较少，我们认为房企信用恢复和贷款偿还根本上依赖于销售恢复。
2） 房地产贷款：截至3Q23，房地产贷款（包括按揭和对公房地产）余额同比增速-0.2%，其中开发贷余额同比增长4.0%，按揭同比下降1.2%。房地产贷款负增长主要受按揭拖累，按揭同比下降主要由于居民提前还贷较多；开发贷余额同比增速从1Q22的-0.4%回升至3Q23的+4.0%，出现明显回升；开发贷今年前三季度净增约0.5万亿元，按照可比口径同比略多增约0.1万亿元，说明在“不抽贷、不断贷”的政策指导下开发贷增长已止跌企稳，但受房企拿地规模下滑影响新增投放仍然不强，银行对于出险房企风险偏好仍然谨慎。我们认为按揭贷款增长取决于居民购房和早偿行为，居民购房受到房价和收入预期影响，早偿的主要考虑因素是存量房贷利率和金融产品投资回报率。根据央行三季度货币政策执行报告，截至9月末超过22万亿元存量房贷下调幅度平均73bp（我们估算相当于全部存量房贷平均下调42bp），调整后房贷平均利率为4.27%，有望减少早偿，但相比当前固定收益类投资产品预期回报率（债基和银行理财平均3%-4%左右，存款低于3%）仍然不低，早偿率可能难以大幅下降。
3） 信用债：我们估算房企境内债券净融资规模今年9-11月再度转为负值，房企境外债金融资2021年下半年以来持续为负值，体现出房企主体信用状况仍然较弱，特别是对于非国有房企。
保交楼金融支持进展。1）2022年央行推出两批共3500亿元政策行保交楼专项借款，支持已售逾期项目保交楼，资金已逐步落地，例如河南省今年2月提出第一批专项借款项目10月底前全部交付、第二批年底前交付50%的目标；2）2023年面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金支持保交楼配套融资，但截至9月底该工具余额仅为56亿元；3）面向5家全国性AMC推出800亿元房企纾困专项再贷款，支持对受困房地产企业项目并购化险，但截至9月底该工具余额仍为0。综合来看，由于保交楼和房企纾困存在一定偿还风险，较为依赖政策性金融机构支持，商业性机构参与仍较为谨慎。从效果来看，根据住建部截至8月初的统计，“保交楼”专项借款项目累计已完成住房交付超过165万套，总体复工率接近100%，首批专项借款项目住房交付率超过60%；得益于保交楼政策支持，截至10月全国住宅竣工面积同比增长19.3%，明显好于住宅新开工和销售面积的情况（分别同比下降3.7%和23.6%）。我们预计明年保交楼继续稳步推进，对于剩余货值不足、风险相对较高的项目有待于财政和政策性银行提供更多政策性金融支持，商业银行根据“金融十六条”基于市场化、法治化原则，在明确还款来源情况下提供配套融资。
银行涉房敞口估算。从金融机构角度，我们估算截至2023年三季度房地产相关金融敞口规模中，银行表内敞口占商业银行总资产16%，其中房地产贷款占银行贷款27%；全部金融敞口中，个人住房按揭贷款占银行贷款19%，占全部金融敞口比64%；估算对公金融敞口占比36%，其中对公房地产贷占银行贷款7%。此外，我们测算上市银行贷款中抵押类贷款占比约39%，房地产是最主要的抵押品，其中非按揭抵押贷款占全部贷款约16%，房地产价值波动也可能对相应贷款产生影响。从房企角度，截至2022年底房地产开发企业负债总计89万亿元；负债结构方面，根据央行对50家房企的统计，对公金融负债占到31%（开发贷14%，境内外债券9%，非标8%），上下游垫资占30%，预收个人房款占32%，延迟缴交税费占7%。
如何理解涉房敞口风险？金融机构敞口中按揭贷款占比较高，但风险较低，2023年上半年上市银行按揭不良率约为0.5%，大幅低于全部贷款不良率1.6%。考虑到中国居民宏观债务水平不高、房贷LTV对于评估价下调具有较高的安全边际（具体测算见下文），以及“保交楼”和延期还款政策，按揭违约风险较低，但需要警惕相对透明度低的居民部门民间借贷和担保等银行表外杠杆的尾部风险；涉房信用风险主要来自对公敞口，2022年末银行房地产对公贷款不良率4.4%左右，偿付顺序上，开发贷风险抵押较为充足，次序高于无抵押的非标和信用债，但在购房者“保交楼”和供应链应收账款之后。如果房地产销售复苏慢于预期，开发贷偿还可能仍然存在一定压力，如果房企现金流恢复较好则相关债务能够得到偿还。对于非房抵押类贷款（包括个人经营贷、小微企业贷款等），抵押品价值波动可能导致银行要求追加抵押或减少风险敞口，资产质量取决于主体经营现金流、负债压力等。
债券违约对资产质量的影响。银行开发贷不良认定考虑多方面因素，包括是否逾期、还款能力、担保物价值、项目销售和施工进度等，资产分类新规下还需考虑房企在本行、全行业的不良和逾期情况（本行不良比例超过10%或全行业逾期90天比例超过20%需计为不良。因此，房企公开债券违约并不必然导致该集团全部贷款被划为不良，银行需考虑实际还款情况等进行认定，如果出于谨慎原则可能将相关贷款计为关注类。此外，去年11月推出、今年7月延期的“金融十六条”规定2024年12 月31日前到期的存量房企融资允许超出原规定多展期1年，不调整贷款分类，因此存量开发贷也可通过展期的方式延缓对资产质量的冲击，“时间换空间”。长期来看，对公金融敞口的资产质量取决于房地产销售情况和房企信用水平恢复的程度，如果恢复程度不及预期最终可能仍将认定为不良、计提相应拨备。
涉房风险影响的量化测算。如上所述，尽管短期内涉房敞口信用风险可能并不直接体现为银行资产质量恶化，但考虑到长期房企信用水平恢复的不确定性，我们通过敏感性分析计算潜在损失对净利润的影响。静态假设上市银行对公房地产贷款占比6%，按揭贷款占比24%，对公房地产和按揭不良率分别为5%/0.5%，且对公房地产贷款和按揭贷款损失率分别为70%/50%，测算相应损失相当于上市银行净利润的13%和ROE的1.5ppt。值得注意的是，银行已出于审慎原则对于现有不良充分计提拨备，因此上述计算并不代表对银行利润的实际影响。
银行房地产敞口分析。我们认为近期针对房企的新一轮金融支持能够一定程度缓解优质房企流动性压力，但“正常经营”“市场化、法治化原则”的要求意味着相关支持并非“无底线救助”，实际上贷款投放还是基于银行对风险的实质判断。我们认为当前稳定房地产市场信心、特别是促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期的金融政策（包括信贷支持、利率和首付比例下调等）之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房地产主体信用的改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭贷款占比较高的国有大行。
附：按揭LTV的估算。根据2023年8月《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，首套房贷最低首付比例不低于20%，二套房房贷最低首付款比例不低于30%（此前限购城市首套和二套首付比例分别为25%和40%，此次统一调整为20%和30%），即新发放贷款LTV从政策角度不能超过80%。我们根据21家银行的按揭贷款资产证券化样本估算，个人房贷平均初始LTV约为50%-60%，其中81%的贷款LTV不高于60%。根据央行发布会，2023年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，占2023年6月底存量房贷比例为9%，我们根据RMBS样本数据假设其中LTV高于60%的贷款比例为19%，则截至6月底存量按揭中LTV高于60%的贷款仅为2%，剩余98%的存量按揭贷款LTV不高于60%（发放时间更早、偿还使得LTV降低至60%以下，或者发放时LTV不高于60%），具有较强的安全边际。
房地产金融支持政策
图表：近期房地产政策梳理
资料来源：国务院，中国人民银行，银保监会，证监会，公司公告，中金公司研究部
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房企资金流动性分析
图表：本轮房企资金来源中销售回款下滑幅度最大，是房企资金紧张的主要原因
注：房企资金来源不包括应付款
资料来源：Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：与历次房企资金紧张阶段不同，本轮各项资金来源均出现明显下行
注：房企资金来源不包括应付款
资料来源：Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：住房销售回款仍是房企最大的资金来源，占比超过一半
注：房企资金来源不包括应付款
资料来源：Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：房地产竣工增速转正，新开工、销售、施工仍为负增长
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：房企销售、开工面积大幅下滑，而竣工面积保持稳定，资金主要投向保交楼
资料来源：国家统计局，Wind，中金公司研究部
图表：上市房企负债结构中，金融机构借款占比约20%（截至3Q23）
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：9月以来新一轮房地产政策放松，但一手房销售恢复较弱
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：房地产贷款占新增贷款比例从2017年的40%以上降至0%（截至3Q23）
注：基建、制造、普惠、绿色已剔除重复部分
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2023年开发贷增速企稳回升
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表： 按揭贷增速于3Q23转负
资料来源：Wind，中国人民银行，国家统计局，中金公司研究部
图表：2022年以来房企境内债券净融资并未明显改善
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2022年以来房企境外债券规模持续下降
资料来源：Wind，中金公司研究部
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房地产市场下行对银行敞口的影响
图表： 2021年以来，一线城市房价跌幅小于二三线城市
注：使用70大中城市新建、二手房房价数据
资料来源：Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：一二三线城市二手房价格均有所回落，一手房价格较为稳健
注：使用70大中城市新建、二手房房价数据
资料来源：Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：一手和二手房价同比下跌占比
来源：Wind，中金公司研究部
图表：居民房价预期上涨比例降至低位
资料来源：Wind，中国人民银行，中金公司研究部
图表：上市银行抵押类贷款占比约40%，近年来有所下降
资料来源：上市公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：农商行非房抵押类贷款占比较高
资料来源：上市公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：按揭贷款借款人情况（以RMBS为样本）
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：按揭贷款借款人情况（以RMBS为样本）
资料来源：公司公告，中金公司研究部
图表：中国居民部门债务收入比与美国、德国水平接近，低于日本
资料来源：OECD，Wind，国家统计局，中金公司研究部
图表：房地产市场影响地方债务、上下游、居民等主要环节
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：化解房地产市场风险需避免出现顺周期负反馈
资料来源：Wind，中金公司研究部
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房地产信用风险分析
图表：中资境外地产债价格（截至12月3日）
资料来源：Bloomberg，中金公司研究部
图表：对公房地产贷款不良率上升
资料来源：Wind，上市公司公告，中金公司研究部
图表：房地产对公贷款不良率变化：1H23 vs. 2022
资料来源：Wind，上市公司公告，中金公司研究部
图表：个人按揭贷款不良率上升
资料来源：Wind，上市公司公告，中金公司研究部
图表：个人按揭贷款不良率变化：1H23 vs. 2022
资料来源：Wind，上市公司公告，中金公司研究部
图表：国有大行按揭贷款占比较高，股份行对公房地产贷款占比较高
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：开发贷款偿还顺序在保交楼和建筑工程款之后
资料来源：最高人民法院，中国人民银行，中金公司研究部
图表：测算房地产贷款不良率变化对上市银行净利润及ROE的影响
注：使用2022年末数据；假设按揭贷款损失率为50%，开发贷损失率为70%，所得税率25%，以上仅为敏感性分析，不代表具体情形
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：房地产贷款不良对上市银行利润及ROE影响测算
注：使用2022年末数据；假设按揭贷款损失率为50%，开发贷损失率为70%，所得税率25%，以上仅为敏感性分析，不代表具体情形
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表：银行可使用拨备、利润和资本抵御不良上升的风险
注：以上仅为敏感性分析，不代表具体情形；假设不良贷款损失率70%
资料来源：中国人民银行，国家统计局，国家金融监管总局，上市公司公告，Wind，中金公司研究部
风险
房地产企业信用风险：如果房地产企业信用水平恢复不及预期，可能导致相关涉房敞口进一步被认定为不良、计提相应拨备，影响银行账面资产质量及净利润。
房价波动风险：房价波动或导致房地产类抵押物价值波动加大，抵押物贷款违约风险可能会上升。